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Le démembrement immobilier ou la division de la propriété en usufruit et en nue-propriété est une technique de planification successorale courante, dans plusieurs pays de droit civil. Notamment et particulièrement en France où le Code fiscal prévoit l’évaluation arbitraire suivante de la nue-propriété et de l’ usufruit, en fonction de l’âge du titulaire de l’usufruit au moment du transfert. Les pourcentages exprimés doivent être appliqués à la valeur du titre juridique complet. Vous verrez plus de détail à la suite de cet article.
Comprendre le sens de l’usufruit et de la nue-propriété
Dans les pays de droit civil, les attributs de propriété peuvent être divisés en deux droits distincts :
- Usufruit , c’est le droit légal d’utiliser et de jouir de la propriété qui est accordée à une personne. Il peut être conféré pour une durée limitée ou à vie, ce qui signifie qu’il ne sera résilié qu’à la mort du bénéficiaire effectif.
- Nue-propriété , qui donne essentiellement à son détenteur le droit de transférer l’actif sous-jacent. Le droit de disposer du bien sans le posséder.
En tant qu’outil général de planification successorale, les parents transfèrent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit pendant toute leur vie. Cela leur donne le droit au revenu et à la jouissance de la propriété jusqu’à leur décès. Étant donné que le transfert de la nue-propriété est inférieur au transfert de la pleine propriété, la base d’imposition des dons est réduite, ce qui entraîne une baisse de l’impôt au moment du lancement du plan.
La structure susmentionnée est principalement utilisée par les parents qui achètent la propriété au nom de leurs enfants et ils gardent le droit d’utiliser et de profiter de la propriété pour eux-mêmes. Par conséquent, les enfants auront la «nue-propriété» et les parents garderont «l’usufruit» de la propriété. Visitez le site suivant pour plus d’information : https://demembrement.fr
Du point de vue fiscal, il y a deux moments différents où l’impôt sera payé :
- Lors de l’acquisition du bien, les droits de mutation seront calculés en fonction de la valeur donnée aux deux ; la nue-propriété et l’usufruit.
- Une fois l’usufruit terminé, la taxe de mutation devra être payée mais uniquement pour le pourcentage que l’usufruit représentait. Veuillez garder à l’esprit que la valeur de la propriété considérée pour cette taxe sera la valeur réelle lors de la consolidation de la propriété.
Droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire aura les droits suivants sur l’usufruit :
- Constituer une hypothèque sur votre droit à aucune propriété.
- Éliminer des biens soumis à l’usufruit, à condition qu’ils ne nuisent pas au bénéficiaire.
- Effectuer des travaux et des améliorations à la ferme qui ne portent pas atteinte au droit de l’usufruitier.
- L’usufruitier doit veiller à la conservation de la chose.
Le nu-propriétaire aura les obligations suivantes :
- Ne pas altérer la forme ou le fond de la chose, et bien entendu s’abstenir de tout acte qui pourrait nuire à l’exercice par l’usufruitier de son droit (légal à l’obligation générale de l’usufruitier).
- Pour payer les impôts qui lui correspondent, ainsi que les contributions spéciales ou extraordinaires qui ont été imposées à l’usufruit sur les biens donnés en usufruit.
- Payer les réparations extraordinaires (entendues comme les réparations non ordinaires qui correspondent à l’usufruitier).
