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Une des principales craintes pour toute personne ayant investi dans l’immobilier réside dans le fait de devoir payer trop d’impôts. Cette crainte est en partie justifiée, car une fiscalité mal maîtrisée peut avoir un impact non négligeable sur la rentabilité de votre investissement locatif. Nous vous proposons de découvrir dans cet article quelques techniques pour ne pas payer d’impôts en immobilier.
Comprendre le fonctionnement des impôts sur les revenus locatifs
Les impôts sur les revenus locatifs en France sont basés sur le montant que vous gagnez en louant des biens. Toutes les taxes liées aux revenus locatifs sont à la charge du propriétaire, et il est essentiel de comprendre le fonctionnement de ces taxes si vous possédez une propriété résidentielle ou commerciale en France.
Les différentes formes d’impôt
- Taxe d’Habitation (TH) : Il s’agit d’un impôt local destiné aux locataires d’un bien immobilier. Elle est calculée en fonction de la surface du bien et facturée annuellement
- La taxe foncière : Il s’agit d’une taxe foncière annuelle que tous les propriétaires doivent payer quel que soit le statut de leur locataire
- Plus Value Immobilière (PVI) : Si vous vendez votre bien locatif en France, vous devrez payer un impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente, à un taux de 19 %
Les meilleures stratégies pour réduire ou éviter le paiement des impôts sur les revenus locatifs
Il existe certains moyens légaux pour payer moins d’impôts, voir ne pas en payer du tout.
Le cas d’une location meublée
En optant pour ce mode de location, deux modes d’imposition s’offrent à vous. Il s’agit :
- du régime micro — BIC à 50 %
- et du régime simplifié réel.
Le régime micro – BIC s’applique à vous dans le cas où l’ensemble de vos revenus de location n’excède pas 70 000 euros l’année. Son mode de calcul est assez basique, il vous suffit de déclarer 50 % de ces revenus et vous serez imposé sur ces 50 %. Il s’agit à première vue d’une solution simple, mais qui ne vous dispense pas néanmoins du paiement de vos impôts.
Le régime réel simplifié quant à lui apparaît certes plus complexe, mais il vous permet en revanche de déduire deux grosses catégories de dépenses. À savoir :
- les amortissements du bien
- et les charges d’exploitation.
Lorsque vous déduisez ces deux éléments de vos revenus locatifs, vous parviendrez facilement à dégager un résultat fiscal négatif (tout en continuant à réaliser des bénéfices chaque année). Étant donné que toute imposition s’effectue sur la base des résultats fiscaux et non des loyers, alors cette imposition se trouvera être nulle pendant des années.
Le cas d’une location nue et du déficit foncier
Si vous ne pouvez faire de location meublée, sachez tout de même qu’il existe une autre niche fiscale des plus intéressante : le déficit foncier. Quand vous exploitez un bien en location nue, vous pouvez opter entre deux modes d’imposition :
- le régime réel
- et le régime microfoncier avec 30 % d’abattement.
Le régime réel vous permettra de déduire beaucoup de charges de vos revenus locatifs. Cependant, à l’inverse du meublé, vous ne pourrez procéder aux amortissements.
Le régime microfoncier avec 30 % d’abattement quant à lui ne peut être valable que dans le cas où vous percevez moins de 15 000 euros de loyer l’année. Vous bénéficierez ainsi d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs et vous ne déclarerez que les 70 % restants. Il s’agit d’une solution très intéressante, mais qui vous fera tout de même payer des impôts sur les 70 % déclarés. Ce régime est plus adapté aux personnes ayant peu de charges à déduire.
La mise sur pied d’une SCI à L’IS
Lorsque vous procédez à l’achat d’un logement déjà loué en location nue, il vous reste une possibilité : créer une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés. C’est une solution qui vous permettra à la fois de :
- bénéficier d’une bonne stabilité fiscale dans la durée
- et de bénéficier des amortissements chaque année.
L’imposition des sociétés est plus simple que celle des particuliers. Par ailleurs, vous pourrez bénéficier des amortissements sur votre investissement, cet abattement sera déduit de vos revenus locatifs. Il s’agit d’une bonne solution lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif. Sachez tout de même qu’en optant pour ce mode d’imposition, il s’agira d’un choix irrévocable. Par ailleurs, si vous souhaitez revendre votre bien, votre imposition sera soumise à la plus-value des sociétés.
Utiliser des abattements et déductions fiscaux
L’une des meilleures façons de réduire les impôts sur les revenus locatifs est d’utiliser toutes les déductions et allocations disponibles. Cela inclut des éléments tels que les dépenses de bureau à domicile, les paiements d’intérêts hypothécaires, les frais d’assurance, etc
Investir dans un bien immobilier dont l’offre de location est rentable
Si vous cherchez à investir dans un bien immobilier qui générera un rendement élevé, il est important de rechercher des propriétés offrant des offres de location attrayantes. En investissant dans des propriétés qui offrent des rendements généreux, il est possible de réduire, voire d’éviter, les impôts sur les revenus locatifs.
S’éloigner du statut de résidence principale
Si vous avez une propriété désignée comme votre résidence principale, les impôts sur les revenus locatifs seront plus élevés. Afin de réduire les impôts, il est possible de changer le statut du bien et de ne plus le considérer comme une résidence principale.
Bénéficier de l’aide gouvernementale à la location saisonnière
Dans certaines régions de France, le gouvernement offre des incitations fiscales aux propriétaires qui mettent leurs biens en location saisonnière. En profitant de ces incitations, les impôts sur les revenus locatifs peuvent être réduits, voire supprimés.
Conclusion
Les impôts sur les revenus locatifs en France peuvent être complexes et difficiles à comprendre, mais il existe un certain nombre de stratégies que les propriétaires peuvent utiliser pour réduire les impôts. En profitant des déductions et des abattements, en investissant dans des biens immobiliers proposant des offres de location attractives, en changeant le statut des biens immobiliers par rapport à celui de résidence principale et en profitant des aides gouvernementales pour les locations saisonnières, les impôts sur les revenus locatifs peuvent être réduits.